社論丨保持政策連續性穩定性,促進房地產業良性循環和健康發展

2021年12月29日 05:00   21世紀經濟報道
應該繼續走平穩發展的“軟著陸”路線,保持調控政策連續性穩定性。

△來源:南財音頻

日前,全國財政工作視頻會議在總結工作時提到了深入推進財稅體制改革,做好房地產稅試點準備工作。與此同時,中國人民銀行工作會議提到穩妥實施好房地產金融審慎管理制度,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產業良性循環和健康發展。

由于今年部分開發商出現流動性問題,債務風險加大,所以,市場非常關心2022年房地產業會何去何從。房地產業在宏觀經濟中占有較大的比重,如果投資和銷售不景氣會影響到經濟增速,因此,市場希望獲得明確的政策信號并作出確定性預期。

長久以來,房地產業在經濟發展中所扮演的角色存在爭議。人們認為房地產業是拉動經濟增長的主要力量,但同時也會存在投資脫實向虛的風險。事實上,這兩種角色的確同時存在,政府試圖用調控政策減少風險,但仍然難以阻止房價過快上漲,房價超過了大部分居民收入可承受的水平。

過去幾年,在強調“房住不炒”原則后,各地因城施策,暫時抑制住了房價,市場趨于穩定,有希望實現軟著陸。但是,在這個大趨勢下,部分企業仍然盲目加杠桿進行擴張,從而為經營埋下風險隱患。2020年國家為應對疫情沖擊采取了一些穩定經濟的財政與貨幣政策,然而一部分資金卻開始借機炒作地產,吸引買家恐慌性入市,短期內大幅提高了居民部門債務率,今年上半年房企也熱衷“搶地”。

相關調控政策想要平抑這種脈沖式的市場過熱現象,希望在數量和價格上平緩運行。但是,部分房地產企業面臨過高的杠桿率與財務成本,需要在更短周期內熱賣才能維持資金鏈安全,這與市場平穩發展的要求存在沖突,因此,部分過于激進的房企會遇到麻煩。

現在,很多人認為一些企業遇到麻煩會重創市場預期,導致樓市無法平穩著陸。我們要防止房地產硬著陸,但也不能依靠炒熱去庫存。應該繼續走平穩發展的“軟著陸”路線,保持調控政策連續性穩定性。

中大型城市仍然存在大量剛性住房需求與改善型住房需求,目前的供需關系并沒有失衡,相反,因為部分企業出現資金問題,在未來一段時間內住房供給會放緩,從而抑制房價失速下行。部分企業為改善現金流狀況,可能會降價出售,但是,部分項目的數量不足以改變市場整體趨勢,何況很多城市出臺了“限跌令”。如果部分城市試點房地產稅,雖然可能增加一些二手房供給,但或許放開目前各種限購措施,也能夠釋放出更多之前沒能滿足條件的剛性需求。

隨著央行已經在政策上著手滿足居民和房地產企業的正常融資需求,按揭稀缺現象會得到改善,合理購房需求得到支撐,而房地產企業的正常融資需求得到支持,意味著房地產企業的資金鏈壓力減輕,不著急通過降價換取銷量回收資金,市場會逐步平穩和均衡。

當前,有兩種觀點需要重新認識。一是房地產下行引起國內需求收縮。事實上,房地產過熱才是導致消費需求下行的主要原因,居民部門債務率的增加會對消費產生明顯擠出效應,考慮到去年居民債務率升至72%,無疑會大幅削弱消費能力。房價上行還可能讓無力購房的年輕一代失去奮斗動力,讓大型城市喪失創新活力。因此,我們不能只看到房地產短期對鋼筋水泥的拉動效應,更要關注其對內需市場、產業結構與人口等方面的長遠影響。

另一種觀點認為,目前地方政府債務壓力越來越大,需要出售更多土地改善財政收支狀況,因此必須大力發展房地產市場,避免土地流拍現象蔓延。地方債的確是需要重視的挑戰和風險,但不應該以增加房地產與金融風險為代價幫助地方政府去杠桿,因為這有可能會激勵地方政府繼續舉債,造成政府、企業和居民同時大幅增加杠桿,形成系統性風險。目前在部分城市房地產市場還有很大潛力的情況下,市場仍然存在較大的土地需求,應該對這部分需求予以滿足并緩解一部分債務壓力,但不能因果倒置。

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