馮奎專欄丨在調控中促進房地產業良性循環

2021年12月29日 05:00   21世紀經濟報道   馮奎

馮奎(中國城市發展中心學術委秘書長)

日前召開的中央經濟工作會議在涉及到房地產部分,有一段十分集中的論述要求,市場格外關注。我們就房地產來說房地產,顯然是不夠的。需要加深對房地產調控總的定位的認識,緊密結合2022年穩字當頭、穩中求進的經濟工作總基調,從房地產業支柱產業屬性等角度,來研判調控的方向與重點,進一步增強調控的理性,促進房地產業良性循環與健康發展。

大方向毫不動搖,這是房地產調控總的定位。從2016年開始,中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,一直堅持了5年。一方面說明,解決居住問題任重道遠,同時這也說明中國炒房的潛在力量依然十分強勁。盡管在房住不炒的過程中,一些調控手段對正常住房需求產生了點狀的“誤傷”,但不可否認的是這五年的調控發揮了重大作用,穩住了房價、穩住了地價、穩住了預期。應該說,在實現穩經濟的過程中,房住不炒發揮了積極的作用。

馮奎。資料圖

將支柱產業做起來,這應是未來房地產調控的一項重點內容。并不是說以后不要警惕“炒”,而是說經過多年的調控,房住不炒已形成了一些辦法、取得了社會共識。從“住”與“炒”的關系上看,政策一直到各相關參與主體,如果真正將資源用在“住”上,就能抑制“炒”。從穩增長這個總的基調來看,“住”的潛力需要進一步充分發掘。房地產業所有的分量與地位就是它能解決“住”,這是它在經濟社會發展中的最大功能與作用。換句話說,國家如何看待房地產,房地產業如何看待這個產業的前景,都取決于它能在解決“住”的問題上貢獻多大力量。

在當前階段,房地產“迎新”“更新”的規模體量巨大,能夠形成經濟社會發展一塊極具分量的壓艙石。從“迎新”來說,當前我國常住人口城鎮化率63.89%,每年城鎮新增就業人口1100萬以上,城鎮化增長仍有空間,尤其是年輕人、新市民在超大、特大、大城市有旺盛的住房需求。從“更新”來說,中國城市發展進入“存量”時代,城市更新過程中,一批老舊住房有待改善。

結合2021年固定資產的表現來看,必須進一步在固定資產投資中穩住房地產的作用。2021年1-10月,固定資產投資三塊當中,基建投資、房地產投資、制造業投資累計同比增速分別為1%、7.2%、14.2%,環比分別收窄0.5、1.6、0.6個百分點。經濟穩增長,需要協同發力。中央已部署適度超前開展新基建,促進制造業發展的政策陸續出臺,房地產下行壓力較大,預計2022年,政策層面對房地產投資將有一定支持,但前提是房地產牢牢把握“住”這一任務目標,避免出現“炒”的局面。

探索新的發展模式是房地產調控的主線。這里有兩方面內容值得注意.一方面是圍繞“房住不炒”所形成的一些具體模式,已經被證明行之有效,將會進一步深化發展,包括:租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求等等。當然,這些模式總體上行之有效,并不表明在具體操作辦法上也盡善盡美。比如對于租賃市場來說,中國的法律、法規相對不夠健全。一些城市,合適的運營主體有待培育。少數以建筑為主營業務的國有企業直接下場從事租賃業務,面臨許多方面的挑戰與困難。

新的發展模式的第二方面,涉及到房地產業發展的內容,按中央經濟工作會議的要求就是“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。鑒于房地產業巨大的規模、體量以及產業的帶動性、關聯性,這個良性循環涉及到房地產業與整體經濟、產業鏈、地方經濟、龍頭與中小企業等等諸多方面。這當中,有一些影響到良性循環的風險因素尤其值得2022年注意:一是少數頭部房地產企業存在著房地產項目逾期交付風險;二是一些房地產企業在多重沖擊下,減員明顯,對就業形成較大壓力;三是個別城市房地產業風險得不到及時清除,可能向區域性的金融風險蔓延。

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