回應三胎等新需求北京共有產權住房面積擴容,運營、退出機制仍待完善

2021年12月30日 13:07   21世紀經濟報道 21財經APP   李莎
就選址、配套、戶型、面積等11條內容進行修訂。

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 近日,《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》(后簡稱2021版《導則》)發布,對北京共有產權住房的規劃設計建設進行修訂,包括選址、停車、配套、設計、套型面積、中水系統等11條內容。其中套型面積突破“7090”規定市場關注度最高。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者指出,2021版《導則》切合當下購房家庭的實際居住需要進行調整,要求更細化,體現了因需而變的原則。

合碩機構數據顯示,2017年6月至今,北京共新增供應共有產權住房67831套,新增供應面積近599萬平方米,覆蓋除東城區和西城區外的所有其他區,今年新增供應遠低于近年平均水平。全市新增供應的共有產權住房擬銷售均價近2.75萬元/平方米,較北京平均房價水平低

北京是較早推出共有產權住房政策并在全市推進建設的城市之一,共有產權住房面世四年半,有助于解決在京有一定經濟實力,買不起房子家庭的住房問題。共有產權住房項目建設和運營過程中,出現了延期交付,中水系統故障和隱患,部分項目停車費、物業費接近甚至超過商品房小區等問題,退出機制也有待細化完善。

增改面積回應新居住需求

北京住建委發布的通知顯示,2021版《導則》依據相關文件將“城六區”統一調整為“中心城區”,并就選址、配套、戶型、面積等11條內容進行修訂,其中套型面積的修訂市場關注度最高。

2021版《導則》在原有規定“套型設計應符合住宅設計規范的要求”的基礎上,添加了“充分考慮家庭代際及多孩、適老性等新需求,大力倡導多居室精細化套型設計,適度設置緊湊型兩居室套型”,回應“三孩政策”及居家養老使現有一部分家庭規模和結構發生變化的社會現實

在面積方面,2021版《導則》打破“城六區新建項目套型總建筑面積不應大于90平方米”的要求,在中心城區新建項目執行差別化面積標準,十八層(含)以下的住宅建筑,套型總建筑面積不大于95平方米;十八層以上的住宅建筑,套型總建筑面積不大于100平方米

參與此次修訂工作的北京市住宅建筑設計研究院院長、北京市保障房政策咨詢組專家錢嘉宏解釋,受防火、疏散等居住安全性方面的要求影響,19層及以上的住宅樓的樓層公攤面積更大。

因而2021版《導則》在面積標準修訂方面,首先按照北京《住宅設計規范》各功能空間面積標準要求,給出適宜的三居室套型套內面積指標,然后再分析不同樓層住宅樓不同組合情況下的樓層公攤面積,考慮多方面因素,最終確定了目前按樓層差別化制定面積標準的方式。

北京某品牌房企市場研究經理向21世紀經濟報道記者指出,從北京新房市場來看,受“7090”規定約束的地塊減少是大勢所趨,在北京第三批次集中供應的12宗地塊中,僅3宗設置了“7090”要求,且為套內面積。

該人士指出,作為保障性住房的重要組成部分,共有產權住房價格低于周邊商品房,突破“7090”規定適度增加房屋面積,在滿足二孩、三孩家庭居住需求的同時,也能將其購房壓力維持在相對可負擔的范圍內。

另外,在中心城區以外的其他區,2021版《導則》在繼續執行最大面積不超過120平方米的基礎上,刪除了“新建項目套型總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上”的要求

北京全市共有產權住房“嚴格限制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例”的要求保持不變。

為滿足住戶在不同時期、不同家庭成員構成對功能空間的不同需求,2021版《導則》倡導主體結構大空間布置,通過輕質隔墻系統、家具設備設施等靈活劃分套內功能空間,實現住宅使用的可變性。

另外,在選址方面,2021版《導則》在原有的依據城市總體規劃、結合首都城市功能分布和區域產業布局進行選址等規定基礎上,要求結合各區申購家庭有效需求情況進行選址,更好地滿足職住平衡的需要

郭毅指出,2021版《導則》套型面積有所放寬,地段選址更加靈活,適應北京保障性住房制度多年實踐和發展的需求,也回應了中低收入家庭生育二孩、三孩等的住房面積提升需求,是基于當下市場需要所進行的調整。

運營、退出有待細化完善

2017年9月20日,《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(后簡稱《暫行辦法》)正式發布,明確共有產權住房指政府提供政策支持,由建設單位開發建設,銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平,并限定使用和處分權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

2017年6月13日,朝陽區錦都家園427套房源啟動網上申購,9月30日,錦都家園公開搖號,成為北京第一個公開搖號的共有產權住房項目。

2017年10月16日,北京住建委官網發布共有產權住房政策解讀,明確此后5年北京將完成25萬套共有產權住房供地。

共有產權住房政策的實施,有助于幫助有一定經濟實力,買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。晨航(化名)深耕北京共有產權住房市場,其向21世紀經濟報道記者指出,共有產權住房是首付能力約100萬元的剛需家庭在京購房的主要選擇之一。

但在共有產權住房交付和運營過程中,出現了延期交付,中水系統故障和隱患,部分項目停車費、物業費接近甚至超過商品房小區等問題,其中中水系統故障導致房屋滲水、漏水、反水等問題多發。

郭毅指出,項目交付使用過程中出現問題傷害了共有產權住房的整體口碑。中水系統的設計初衷是希望項目運營更集約、更低能耗,降低購房家庭居住成本,但由于系統搭建不完善導致使用故障和隱患。2021版《導則》對中水系統規定進行糾偏。

針對一些購房家庭質疑共有產權住房停車貴、物業費貴等問題,郭毅認為要討論共有產權住房是否宜采用市場化方式及市場化收費標準運營,一方面購房家庭經濟能力有限,市場化收費會增加其居住壓力,另一方面項目運營需要收取市場化費用以保障相對理想的居住環境,雙方的價格差和服務差可能需要政府財政補貼來填補。

此外,共有產權住房的退出機制也有待完善。《暫行辦法》規定,共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的,不允許轉讓房屋產權份額,因特殊原因確需轉讓的,可提交申請,由代持機構回購,回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。取得不動產權證滿5年的,可按市場價格申請轉讓所購房屋產權份額,同等價格條件下由代持機構優先購買,代持機構放棄優先購買權的,購房人可在代持機構建立的網絡服務平臺發布轉讓所購房屋產權份額信息,轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭

據近日北京住建委官網數據,2017年9月至今,北京已有三十多個項目約4.6萬套共有產權住房建設并投入使用。網絡服務平臺至今仍未上線,部分購房者關于房屋轉讓、繼承等疑惑仍未得到解答。

金隅大成·金成雅苑是順義區首個共有產權住房項目,也屬于北京首批共有產權住房項目,2017年10月27日開始申購登記,單價為1.9萬元/平方米,購房者持有的產權份額比例為40%。一位金成雅苑業主向21世紀經濟報道記者表示,項目2019年10月正式交房,今年業主群陸續有人曬不動產權證,但由于其委托中介申請不動產權證,至今仍未拿到。

該業主注意到,金成雅苑的住房品質和小區綠化總體不及周邊商品房小區,目前相鄰商品房小區的二手房單價超5萬元。據該業主了解,目前金成雅苑尚未有房屋出售。由于共有產權住房交易封閉,對購買對象要求嚴格,且售價和交易細則尚不明確等,該業主擔心未來自家房屋出售會很麻煩,也擔心共有產權住房占用首套房資格,未來置換改善住房首付比例高,資金可能更加緊張。

郭毅認為,北京共有產權住房封閉循環的運營模式是政策設計之初的底層邏輯之一,有助于達到純粹住房保障的目的。同時,共有產權住房轉讓平臺建設和交易服務機構的確定需盡快提上日程,以更好地幫助購房家庭解決共有產權住房使用的后續問題。

晨航注意到,新增供應共有產權住房正在變少,合碩機構數據顯示,北京今年新增共有產權住房項目7個,新增供應套數6201套,新增供應面積55.51萬平方米,分別占近5年供應總量的9.1%和9.3%

晨航認為,這一方面可能受共有產權住房需求較過去有所減少影響,另一方面隨著租購并舉政策和保障性租賃住房建設的推進,共有產權住房不是未來保障性住房的供應主力。新增供應減少,客觀上也促進了部分在售共有產權住房項目的去化。

另外,21世紀經濟報道記者注意到,在今年北京第一批次集中供地中,海淀區樹村棚戶區改造的兩宗地塊備受關注,在其掛牌文件中明確,當土地價格達到合理上限價格后,通過競報政府持有商品住宅產權份額確定地塊歸屬。很多人將其稱為“新型共有產權住房”,實際上該類住房并不屬于共有產權住房這一保障性住房范疇。

樹村地塊掛牌文件明確,“該類住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房”,持有不動產權證滿5年方可按市場價轉讓購房者和政府的產權份額,之后轉讓與普通商品房無異。

一位TOP房企的市場研究人士向21世紀經濟報道記者指出,在部分新供應宅地中推行與政府共同持有房屋產權的政策,一方面意在降低購房門檻,另一方面也增加出售條件,防止炒房。

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